Акт о реализации инвестиционного контракта

Для регистрации права собственности иногда необходим акт о реализации инвестиционного проекта

Отказ любой из сторон инвестиционного контракта с участием публично-правового образования от подписания акта о результатах реализации проекта не дает остальным зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Суд может разрешить спор, связанный с таким отказом, но при этом должен проверить, не зарегистрированы ли на построенный объект права третьих лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12).

Администрация города, закрытое акционерное общество, университет и два инвестора — ООО и ОАО — заключили инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему. Предметом контракта в редакции соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству двух очередей комплекса жилых домов.

По условиям контракта более половины общей жилой и нежилой площади каждого завершенного инвестированием и сданного в эксплуатацию жилого дома, а также 80% площадей гаражей-стоянок должно было перейти в собственность ЗАО по результатам выполнения им своих обязательств. А оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта в части строительства каждого жилого дома должно было производиться после сдачи каждого дома в эксплуатацию на основании отдельных актов о результатах реализации инвестиционного ­проекта.

Обязательства по контракту в ­части строительства последнего из домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту, ЗАО выполнило в полном объеме. Факт завершения строительства подтверждался актом приемки дома и разрешением на ввод его в эксплуатацию. ЗАО направило остальным сторонам инвестицион­ного контракта для подписания проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта с прилагаемыми документами. Предоставленный проект акта содержал положение о том, что все обязательства в части инвестирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию выполнены в полном объеме, стороны контракта претензий друг к другу не имеют и не требуют применения каких-либо санкций, связанных с неисполнением обязательств. Однако остальные участники инвестиционного контракта отказались подписывать данный акт в представленной редакции и просили указанное положение исключить. ЗАО посчитало, что это нарушает его права и обратилось в суд с иском к администрации города, университету и двум инвесторам с требованием о понуждении к подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции.

Суд первой инстанции иск ЗАО удов­летворил, обязав ответчиков подписать спорный акт в редакции, предложенной ЗАО. Инвестиционный контракт суд квалифицировал как договор простого товарищества, основываясь на положениях контракта, а также ч. 1 ст. 1041 ГК РФ и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как известно, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, то есть вложенные инвестиции и построенные жилые дома соответственно, по общему правилу, признается их общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимос­ти, которая будет создана или приобретена в будущем»). Поэтому такое имущество как находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по их взаимному согласию. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела из общего имущества своей доли в натуре (ч. 2 ст. 1050, ч. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд решил, что для ЗАО таким соглашением по своей правовой природе является спорный акт и он же является подтверждением исполнения ЗАО своих обязательств по инвес­тиционному контракту. Кроме того, подписанный всеми сторонами контракта акт о результатах реализации контракта, по мнению суда, является итоговым документом, который предоставляется для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результаты инвестиционной деятельности (примерный перечень правоустанавливающих документов содержится в Приложении № 3 приказа Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54). Поскольку спора по поводу долей между сторонами не было, суд посчитал, что отказ всех участников инвестиционного контракта от подписания предлагаемого истцом акта нарушает права ЗАО.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и в иске отказал, поскольку истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права. В описательной части решения содержалась ссылка на ч. 2 ст. 1050 и ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ и указание на то, что ЗАО имеет право обратиться в суд с требованием выдела из общего имущества своей доли в натуре при отказе от подписания акта о результатах реализации контракта. Тем не менее вывод суда первой инстанции не был основан на этом положении. Судьи кассационной инстанции, напротив, рекомендовали истцу обратиться в суд за защитой своего права именно таким способом. Обязывать же стороны инвестиционного контракта в судебном порядке совершить добровольное действие по подписанию акта нельзя. Но в целом судьи кассационной инстанции согласились с выводами апелляционного суда.

Судьи Президиума ВАС РФ отменили все три судебных акта по делу и направили дело на новое рассмотрение ввиду следующего. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая долевая собственность на созданный жилой дом и целью обращения истца в суд является раздел этого имущества между сособственниками.

Судьи Президиума ВАС РФ в отличие от судей трех нижестоящих инстанций задались вопросом, а как собственность на недвижимость может возникнуть до государственной регистрации и, главное, как такое имущество можно до этого момен­та делить.

Поскольку спор возник между сторонами инвестиционного контракта, предметом которого являлось создание объектов недвижимос­ти, судьи указали, что нельзя однозначно признать, что на построенный жилой дом в отсутствие государственной регистрации прав участников контракта возникла их долевая собственность (абз. 1 п. 11 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.).

Суд первой инстанции шел по правильному пути, хотя и руководствовался иными нормами, утверждая, что спорный акт необходим сторонам инвестиционного контракта. На самом деле целью подписания спорного акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств и оформление документа для государственной регистрации прав, который необходим из-за участия в данных правоотношениях публично-правового образования (ст. 2 и п. 5 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ). В соответствии с распределением площади построенного дома, предусмотренным спорным актом, и должна была быть впоследствии осуществлена государственная регистрация.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. А спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому суд может по результатам рассмотрения такого спора принять судебный акт, который будет представлен для государственной регистрации права собственности участников контракта вместо акта о реализации проекта.

Судьи установили, что оснований для отклонения от подписания спорного акта у сторон не имелось. Но суд первой инстанции помимо отказа в удовлетворении требований истца закрепил в решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами контракта. Однако такое распределение было сделано без анализа наличия прав третьих лиц на отдельные объекты в спорном доме, что может нарушать их права. Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Постановление содержит оговорку о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 1 ст. 311 АПК РФ.

«Передать нельзя включить». Как включить в конкурсную массу объекты недвижимости, созданные по инвестиционному контракту, заключенному с публично-правовым образованием

Фабула дела. Коммерческая организация и публично-правовое образование заключили инвестиционный контракт на строительство жилого дома (с нежилыми помещениями). Согласно условиям инвестиционного контракта по итогам его реализации нежилые помещения подлежат распределению в следующей пропорции: 40 процентов – публично-правовому образованию, 60 процентов – коммерческой организации. Конкретный перечень имущества, подлежащего передаче в собственность каждой из сторон, подлежит определению на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта.

Жилой дом построен и введен в эксплуатацию, подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части строительства жилой площади. Впоследствии коммерческая организация признается банкротом. В ходе проведения инвентаризации имущества должника конкурсным управояющим установлено, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта в части нежилых помещений сторонами не подписан.

Вправе ли конкурсный управляющий в процедуре конкурсного производства подписать такой акт и передать публично-правовому образованию нежилые помещения в натуре? Либо должник должен зарегистрировать за собой право собственности на 100% нежилых помещений, построенных в рамках реализации этого инвестиционного контракта, а право требования передачи нежилых помещений в натуре, принадлежащее публично-правовому образованию, подлежит трансформации в денежное и включению в реестр требований кредиторов?

Какой способ защиты интересов конкурсной массы является верным?

Практика рассмотрения подобных споров в рамках заключения инвестиционных контрактов, заключенных с публично-правовым образованием до 1 января 2011 года, в случае признания банкротом организации-застройщика определена Верховным Судом РФ в определении от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011 о банкротстве застройщика, ЗАО «Беговая-Плаза».

Так, как известно, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (пункт 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Из содержания этой нормы следует, что ее положения распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/2010). На построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта долевая собственность не возникает (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12 по делу № А40-82850/2011).

Указанные положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона № 427-ФЗ (14.12.2011) и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона № 427-ФЗ (пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, предусмотренной договором, заключенным с публично-правовым образованием до 01.01.2011, неисполнение которой влечет невозможность регистрации контрагентами права собственности на инвестиционный объект. Уклонение стороны спорного договора от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/2010: требования истца, вытекающие из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

В случае удовлетворения иска о понуждении исполнения обязательства по инвестиционному контракту суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты (определение Верховного Суда РФ от 07.12.2017 № 310-ЭС17-12472 по делу № А09-10227/2014).

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12 по делу № А40-82850/2011).

В определении от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011 о банкротстве ЗАО «Беговая-Плаза» Верховный Суд РФ признал, что по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (статья 398 Гражданского кодекса). Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, такой иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).

При разрешении подобного иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенных инвестиционных контрактов, указывает в резолютивной части судебного акта на результат раздела инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию, между сторонами. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения в порядке, предусмотренном статьей 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона № 427-ФЗ).

Таким образом, Верховный Суд РФ четко разъяснил порядок включения в конкурсную массу объектов недвижимости, созданных должником по инвестиционному контракту, заключенному с публично-правовым образованием: путем обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с заявлением об обязании публично-правового образования подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта в части нежилых помещений. «Передать, нельзя включить».

Реализация инвестиционного проекта: город не подписал акт (Ростошинский А.М.)

Дата размещения статьи: 03.06.2015

Представим себе ситуацию, что организация-инвестор заключила с городской администрацией договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилой или нежилой недвижимости, предусматривающий распределение площади построенных объектов между сторонами. При этом строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Согласно условиям договора по окончании строительства стороны должны подписать акт реализации инвестиционного проекта, в котором отражается конкретный состав распределяемых площадей.
Предположим, что до завершения строительства все шло более-менее хорошо, но в итоге стороны (организация и городская администрация) так и не смогли прийти к согласию, к примеру о перечне конкретного имущества, подлежащего распределению, и город отказался подписать указанный акт. Что делать в такой ситуации организации-инвестору? Как защитить свои права, если договориться не удается?

Некоторые особенности государственной регистрации

Дата заключения инвестиционного договора имеет существенное значение. Дело в том, что согласно ст. 24.2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство или реконструкцию недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением построенных площадей между сторонами, осуществляется после завершения строительства (реконструкции) при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом.
——————————–
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Как правило, на практике таким документом и является акт реализации инвестиционного проекта. Именно в нем согласно заключенным договорам стороны чаще всего подтверждают исполнение своих обязательств и указывают конкретные площади, подлежащие распределению.
Получается, что без подписанного обеими сторонами акта реализации инвестконтракта невозможно оформить в собственность построенную на городской земле недвижимость, если такой инвестконтракт предусматривает распределение площадей и заключен с городом до 2011 г. Так и было: регистрирующие органы отказывали в оформлении построенной недвижимости по таким договорам, если стороны не могли согласовать между собой распределение площадей. Начались судебные тяжбы.

Позиция ВАС

Правовые подходы ВАС к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование, в случае неподписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта были сформированы в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18185/12 и N 1276/13.

Постановление от 04.06.2013 N 18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702

Коллегия судей ВАС рассматривала иск ЗАО к Правительству Москвы и университету (федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению) по спору, возникшему из отношений в рамках инвестиционного контракта, заключенного между ними в 2001 г. Предмет контракта – реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству комплекса жилых зданий на территории университета в Москве. В контракте были предусмотрены условия и пропорции по разделу между сторонами общей жилой и нежилой площади, а также площадей гаражей-стоянок.
Инвестиционным контрактом было установлено, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится после сдачи каждого жилого дома в эксплуатацию на основании актов о результатах реализации инвестиционного проекта в части строительства конкретного жилого дома. Данные акты являлись основанием для регистрации имущественных прав сторон и привлеченных ими соинвесторов. Обязательства ЗАО по контракту считались исполненными в полном объеме с момента подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта в части строительства последнего из жилых домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту.
ЗАО завершило строительство жилого дома, оформив акт приемки объекта капитального строительства и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако акт Правительством Москвы и университетом подписан не был, что явилось основанием для обращения ЗАО в суд с иском об обязании названных сторон подписать этот акт. При этом между сторонами отсутствовал спор о размере долей, подлежащих распределению.
Суд первой инстанции удовлетворил требование ЗАО, но вышестоящей инстанцией он был отменен со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, отметив при этом, что акт о реализации инвестиционного проекта по своей правовой природе является соглашением участников инвестиционной деятельности о добровольном разделе объекта инвестиций.
Президиум ВАС признал эту позицию ошибочной, указав на следующее. Целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права согласно требованиям ст. 24.2 Федерального закона N 122-ФЗ. Неподписание любой из сторон акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому, если у сторон не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, нет оснований для уклонения от подписания акта. Приняв решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях , суд, по существу, закрепляет в данном решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами настоящего спора. Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты.
——————————–
Такое решение суда не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств.

Постановление от 04.06.2013 N 1276/13 по делу N А40-107777/10-82-939

Спор возник между ООО и Правительством Москвы в связи с инвестиционным контрактом, заключенным в 2006 г. на реализацию проекта гаражного строительства, включающего в себя административно-технические помещения и станцию технического обслуживания автомобилей с автомойкой (первая очередь строительства) и многоместный гараж-стоянку (вторая очередь). Строительство осуществлялось на городской земле.
Контрактом был предусмотрен раздел созданного недвижимого имущества между Правительством Москвы и инвестором в определенных пропорциях. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, определялось на основании подписываемого сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
По окончании первой очереди строительства Правительство Москвы отказалось добровольно подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции, предложенной обществом, что послужило основанием для обращения ООО в арбитражный суд с иском об обязании Правительства Москвы подписать акт в редакции общества. Правительство Москвы обратилось в суд со встречным иском, считая, что акт должен быть подписан в его редакции .
——————————–
Правительство Москвы настаивало на том, что порядок раздела спорного объекта (первого пускового комплекса) должен быть изменен в связи с прекращением строительства второго пускового комплекса. Однако этот довод был отклонен судьями, указавшими, что условия контракта сторонами не изменялись в установленном законом порядке.

Суды решали спор долго и по-разному. Президиум ВАС сделал те же выводы, что и в рассмотренном выше Постановлении.

Подведем итог

Оба названных Постановления Президиума ВАС содержат указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами. Таким образом, в настоящее время сформирована правовая позиция по защите прав участников инвестиционной деятельности (в которой участвует публично-правовое образование) в случае неподписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта как по жилой, так и по нежилой недвижимости.
На основании этой позиции, обязательной для нижестоящих судов, можно сделать следующие практические выводы . Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, квалифицируется как спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта, поскольку уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства.
——————————–
См., например, Определение ВАС РФ от 10.10.2013 N ВАС-13607/13.

В таком случае стороны договора вправе обратиться в суд с иском об обязании другой стороны (других сторон) подписать акт.
Суд (если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования), руководствуясь нормами закона и исходя из условий заключенного договора, должен указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект).
Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган (вместо акта о реализации инвестиционного проекта) для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на “Право.ru”.

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Как правильно зарегистрировать

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

“Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика”, – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: “Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем”.

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: “С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК”.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: “Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже”.

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: “С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными”.

Акт о реализации инвестиционного контракта

о результатах частичной реализации инвестиционного

проекта согласно инвестиционному контракту

по строительству монолитно-кирпичных жилых домов

по адресу: г. Москва, , дом , корп. , район Хорошево-Мневники

(строительный адрес: г. Москва, корп. , квартал муниципального района «Хорошево-Мневники»)

город Москва «__»__________ 20___г.

Настоящий акт составлен Сторонами по инвестиционному контракту № от ” ” г. (далее по тексту – Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству монолитно-кирпичных жилых домов на территории Северо-Западного административного округа города Москвы по строительному адресу: г. Москва, квартал муниципального района «Хорошево-Мневники», корп. .

Стороны (участники) по Контракту:

· Правительство Москвы в лице Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы , действующего на основании Постановления Правительства Москвы от № ;

· Закрытое акционерное общество « », в лице генерального директора , действующего на основании Устава ЗАО « » (именуемое в дальнейшем “Инвестор”).

Согласно настоящему акту Стороны подтверждают нижеследующее:

1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел в полном объеме работы по финансированию строительства трех монолитно-кирпичных жилых домов (далее по тексту – Объект) на территории Северо-Западного административного округа города Москвы по следующим адресам:

· Объект № 1 – г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. );

· Объект № 2 – г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. );

· Объект № 3 – г. Москва, , дом , корп. (строительный адрес: г. Москва, квартал муниципального района Хорошево-Мневники, корп. ).

2. Жилые дома окончены строительством и приняты в эксплуатацию, что подтверждается следующими документами:

· Объект № 1 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ;

· Объект № 2 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ;

· Объект № 3 принят в эксплуатацию , что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от .

3. Жилым домам присвоен милицейский адрес в соответствие со следующими документами:

· Объект № 1 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп;

· Объект № 2 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп;

· Объект № 3 – Распоряжение Префекта СЗАО г.Москвы от № рп.

4. Согласно материалам Бюро технической инвентаризации (техническому паспорту) Объект характеризуется следующими показателями:

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

– полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

– площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

– общая площадь гаража-стоянки

площадь ______ машиномест

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

– полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

– площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

– общая площадь гаража-стоянки

Общая площадь объекта

Жилые помещения, всего

Общая нежилая площадь, всего

– полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения);

– площади общего пользования и инженерного назначения объекта;

– общая площадь гаража-стоянки

площадь ______ машиномест

5. В соответствиями с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:

· 30% – Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

· 70% – Инвестору для расчетов с привлеченными Соинвесторами.

6. Стороны распределили общую площадь квартир Объекта, равную кв.м., в соотношении:

В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:

· кв.м. (30%) – Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы,

· кв.м. (70%) – Инвестору для расчетов с привлеченными Соинвесторами.

Фактическое распределение общей площади квартир Объекта осуществлено в следующем соотношении:

· кв.м. или квартиры – Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы,

· кв.м. или квартир – Инвестору с целью последующей передачи привлеченным Соинвесторами.

Поквартирное распределение долей (раздел общей площади квартир) между Администрацией и Инвестором указано в Приложениях №№ 1-3, являющихся неотъемлемой частью настоящего акта.

По итогам фактического распределения общей площади квартир Объекта задолженность Инвестора перед Администрацией в соответствии с решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от .2008 г. (протокол № ) погашена путем передачи прав на квартир общей площадью кв. м. согласно Договору № от г.

7. Все иные условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства жилых помещений Объектов выполнены в полном объеме и Стороны претензий друг к другу не имеют.

8. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.

9. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для оформления имущественных прав Сторон на жилые помещения.

10. Акт составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.

11.1. Копия контракта № от в одном экземпляре на л.

11.2. Копия протокола предварительного распределения площади Объекта

11.3. Копия акта госкомиссии от .

11.4. Копия разрешения на ввод в эксплуатацию № .

11.5. Копия разрешением на ввод в эксплуатацию №

11.6. Копия разрешения на ввод в эксплуатацию №

11.7. Копии выписок их технического паспорта Северо-Западного территориального бюро технической инвентаризации города Москвы на листах.

Источники:

http://www.eg-online.ru/article/223764/
http://zakon.ru/blog/2020/02/15/peredat_nelzya_vklyuchit
http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/8118
http://pravo.ru/review/view/136369/
http://bankrotov.net/doc/invest.htm