Договор купли продажи имущественных прав

Ликбез для инвестора: Договор купли-продажи имущественных прав

Меня неоднократно просили рассказать о схемах финансирования строящейся недвижимости и «разобрать по полочкам» достоинства и недостатки способов финансирования новостроек. Думаю, с этой задачей куда как лучше справится профессиональный (и опытный!) юрист. Именно поэтому я решила дать слово юристу практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александру Босенко. В своей статье он не только максимально подробно рассказывает о законных схемах приобретения строящегося жилья, но и говорит об особенностях, плюсах и подводных камнях договора купли-продажи имущественных прав.

Схема финансирования строящейся недвижимости путем заключения договора купли-продажи имущественных прав стала довольно популярной в последние несколько лет. Застройщики начали пользоваться таким типом договора в связи с изменениями в законодательстве.

Так, 14 января 2006 года, в ч. 3, ст. 4, Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», были внесены существенные изменения, где сказано, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий.

Все эти схемы предусматривают существование посредника между заказчиком строительства и инвестором. Для того чтобы избежать вмешательства таких вот посредников, застройщиками были найдены легальные способы привлечения средств от инвесторов, среди которых и продажа имущественных прав.

Что такое «имущественное право»

Зачастую, сами застройщики не могут внятно объяснить, что все-таки они продают, а инвесторы не всегда понимают — что покупают. Что это за такие права? Что они дают и что можно с ними делать?

Представьте следующую ситуацию: есть земельный участок, есть надлежащим образом оформленная проектная и разрешительная документация, есть определенные лица, которые будут возводить на этом участке дом. Но при этом, фактически, объекта не существует (он появятся в будущем).

У заказчика, до завершения строительных работ (сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации), право собственности на новосозданное недвижимое имущество, возникнуть не может (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). А это означает, что на этом этапе, продавец (в основном заказчик) не может продать покупателю квартиру как объект недвижимости.

Так вот, на этапе строительных работ заказчик имеет определенный комплекс прав на объект, которые называются «имущественные права».

Имущественное право — ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество в будущем. Проще говоря, под имущественными правами могут подразумеваться любые права на имущество, отличные от права собственности (права владения, распоряжения, пользования) (ст. 3, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»).

Министерство Юстиции Украины (письмо от 22.06.2007 г. N19-50-2309) и Верховный Суд Украины (определение от 17.09.2008 г. по делу N6-26887св07) разъяснили, что квартира является объектом инвестирования в объекте строительства, который после завершения строительства становится отдельным имуществом. До завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него.

Также, ВСУ определяет имущественное право, как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав.

Приобретение имущественных прав

В статьях 177, 190 ГК Украины сказано, что имущественные права относятся к объектам гражданских прав, и что они являются имуществом, а значит, могут отчуждаться.

В части 4 ст. 12 ГК Украины предусмотрено право продавца передавать свое имущественное право другому лицу по возмездному договору.

Моментом приобретения имущественных прав считается момент, определенный соответствующей сделкой. В нашем случае, «моментом приобретения» является передача имущественных прав продавцом покупателю после 100% оплаты по акту приема-передачи, а не в момент заключения договора.

В случае выполнения инвестором, взятых на себя обязательств (полная оплата по договору и др.), заказчик должен передать ему имущественные права на объект инвестирования. Тем не менее, многие не придерживаются данного принципа. В условиях таких вот договоров предусматривается, что передача имущественных прав покупателю осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию. Заключая договор на таких условиях, инвестор может не получить такие права, ведь строительство может остановиться, объект в эксплуатацию не введется и в свою очередь, имущественные права переданы не будут.

Привлечения средств путем заключения с инвестором договора купли-продажи имущественных прав

Как уже упоминалось, в ч. 3, ст. 4, Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», прямо предусмотрены механизмы по привлечению средств заказчиком (ФФС и прочих). Тем не менее, действующая редакция вышеупомянутого Закона предусматривает и другие способы финансирования строительства объектов, которые определяются исключительно законами.

Гражданский кодекс Украины и ряд других законодательных актов допускают возможность продажи имущественных прав относительно строящейся недвижимости.

Так, согласно ч. 2, ст. 656 ГК Украины, предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. В постановлении Кабинета Министров Украины N868 от 17.10.2013г. указанно, что договора купли-продажи имущественных прав признаются одними из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства и на основании которых, регистрируется право собственности на квартиру.

Более того, 05.07.2012 года был принят Закон Украины № 5059-VI «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно содействия ипотечному кредитованию», где определено, что финансирование объектов незавершенного строительства, осуществляется по бюджетным программам, которые предусматривают предоставление гражданам государственной поддержки для приобретения жилья (льготное ипотечное кредитование, уплата части его стоимости и т.п.), может осуществляться путем заключения между заказчиком строительства и гражданами договоров купли-продажи имущественных прав (ст. 2 Закона).

Законно ли такое привлечение средств на строительство? Однозначно, ЗАКОННО.

Форма договора

Требования, касающиеся формы договора купли-продажи имущественных прав, содержатся в Гражданском Кодексе, при этом, каких-либо специальных требований – нет.

К данному типу договоров применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав, то есть применяется письменная форма (ч. 2, ст. 656 ГУ Украины).

Частью первой статьи 209 ГК Украины установлено, что сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон. Законом не установлено обязательности нотариального удостоверения договоров об отчуждении (приобретении) имущественных прав.

По желанию сторон (стороны), договор купли-продажи имущественных прав, может быть нотариально удостоверен (ч. 4, ст. 209 ГК Украины).

С вышеуказанными выводами соглашается как Государственная регистрационная служба Украины, в своем письме от 27.11.2013 г. №Ч-3561-05, так и Министерство юстиции Украины с разъяснениями в письме от 22.06.2007 г. №19-50-2309.

Плюсы и минусы договора купли-продажи имущественных прав

Действительно, такая схема привлечения средств таит в себе немало «подводных камней», которые впоследствии могут негативно отобразиться на инвесторе. Все будет зависеть от надежности застройщика и порядочности руководящих лиц.

К «минусам», можно отнести следующее:

• Двойные перепродажи одних и тех же квартир;
• Риск со сроками завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время;
• Отсутствие какого либо контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
• Возможность нецелевого использования средств;
• Имущественные права на квартиру нигде не регистрируется.
• Невозможно оптимизировать налогообложения, если использовать ее без привязки к финансовым инструментам (фьючерсные, форвардные контракты и т.п.)

— Большое преимущество данной схемы – ее простота (например, в сравнении с выпуском облигаций);

— Также, стоит отметить, инвестору не нужно дополнительно вознаграждать третьих лиц или делать иные дополнительные взносы, что приводит к увеличению стоимости квартиры.

На что обращать внимание

До момента внесения каких-либо средств и подписания договора, покупателю необходимо обратить внимание на следующее моменты:

• В первую очередь, акцентируйте внимание на репутацию компаний, которые реализуют проект, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они на строительном рынке и т.п.;
• Обращайте внимание и на момент передачи имущественных прав;
• Важно чтобы детально были прописаны характеристики квартиры, а именно: местонахождение объекта строительства (строительный адрес дома, номер очереди или секции), номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.;
• На возможность передачи продавцу обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на квартиру покупателя;
• На сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру;
• На то, гарантирует ли продавец, что имущественные права на квартиру не были переданы третьим лицам и не обременены какими-либо ограничениями или запретом отчуждения;
• На штрафные санкции к продавцу и покупателю, в случае невыполнения обязательств;
• На порядок и сроки возвращения внесенных средств покупателем, в случае прекращения/досрочного прекращения договора;
• На стадию строительства (безопасней инвестировать в объект с высокой степенью готовности);
• На возможность досрочного расторжения договора покупателем в случае нарушений со стороны продавца и на условия такого расторжения;

Также, не забывайте проверять разрешительные документы на строительство. В противном случае могут возникнуть дополнительные трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроль со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Купля-продажа имущественных прав вызывает немало сомнений, но эти сомнения касаются не законности такого соглашения, а именно надежности и порядочности продавца. Как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанную жилплощадь.

В любом случае, грамотный инвестор всегда может себя обезопасить. Просто ответственно отнеситесь к выбору застройщика.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers».

P.S. По договору купли-продажи имущественных прав происходит финансирование строительства следующих ЖК:

• Олимпийский городок, Панорамный городок, Панорамный
• Сонячна брама
• Столичный (Васильков)
• Деснянский
• Адмирал
• Министерский

Украинский инженерный технический центр

Взаимовыгодное сотрудничество — плательщик НДС № 396426592

г.Киев, бул. Леси Украинки, 26 А, оф.727
+38(050)7420656 +38(097)1919310
Cтанция метро Печерская

г.Киев, ул. Александра Кошица, 4, оф.82
+38(050)7420656 +38(097)1919310
Cтанция метро Харьковская

Договор купли-продажи имущественных прав

До того момента, когда сооружение не ввели в эксплуатацию и ведутся строительные работы, покупатель не уполномочен узаконить право собственности на выбранную квартиру или дом. Но вместо данного договора он может зарегистрировать договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость.

Законодательство Украины предусматривает возможность того, что приобретение недвижимости на этапе стройки возможно только при наличии некого посредника между покупателем и компанией застройщика. Исходя из ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности», выходит, что инвестирование, как и финансирование любого строительства объектов с использованием средств негосударственного назначения, а также привлечение как юридических, так и физических лиц, осуществляется только через фонды строительного финансирования либо по средствам целевых облигаций.

Очень часто застройщики пытаются максимально использовать возможность законным путем избежать посредничества, поэтому заключают с будущим покупателем договор купли-продажи имущественных прав. Ст. 331 ГК Украины гласит, что право собственности на заново созданное недвижимое имущество может распространяться на:

Это право наступает с момента окончания процесса стройки. Поэтому, пока сооружение не достроено, продажа по договору стандартной купли-продажи невозможна, а право собственности при этом принадлежит продавцу — владельцу всех строительных материалов.

Имущественное право на недвижимость

Имущественное право — это любое право на имущество, которое отличается от права собственности. Таким может стать право на владение, право на пользование, также распоряжение имуществом. Верховным Судом Украины (в 2008 году) было определено под имущественным правом — объект инвестирования, который становится таким только по окончании строительного процесса. Это совершенно невыгодно для покупателя, поскольку в случае, если стройка будет заморожена, он автоматически остается без каких-либо прав на данное имущество. Именно поэтому, прежде чем ставить подпись в договоре, нужно внимательно скорректировать все пункты.

Юридические аспекты

Удостоверение нотариусом договора не обязательно, но может осуществляться при желании одной или двух сторон. Рекомендуется все-таки потратить свое время на визит к нотариусу и зарегистрировать договор — таким образом вы получите дополнительную защиту от возможных рисков.

Также следует обратить свое внимание на то, чтобы продавец четко и точно указал все существующие характеристики сооружения:

• адрес;
• этаж;
• жилую площадь;
• количество комнат и прочее.

При этом было бы хорошо, если за невыполнение каких-либо обязательств предусматривались штрафы или возможность расторжения данного договора в целом, в течение какого этапа времени ваш застройщик обязуется вернуть деньги в случае, если договор будет расторгнут.

Следует помнить: несмотря на то, что договор купли-продажи имущественных прав содержит некоторые риски, он проще, нежели остальные варианты сотрудничества с посредниками.

Договор купли-продажи имущественных прав: форма и содержание

В материале рассмотрены вопросы содержания имущественных прав на строящуюся недвижимость, а также требования закона к форме договора купли – продажи имущественных прав.

Схема продажи строящейся недвижимости путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав за последние годы стала довольно популярной. Основное и бесспорное ее достоинство – простота. Основной и не менее бесспорный недостаток – отсутствие налоговой оптимизации, если использовать её без привязки к финансовым инструментам (венчурным фондам и т.п.). Тем не менее, во многих случаях договор купли-продажи имущественных прав – вполне приемлемый механизм инвестирования и реализации строящегося жилья.

Вопросы, которые хотелось бы осветить здесь: 1) каково содержание имущественных прав, передаваемых в рамках договора купли-продажи? 2) каковы требования закона к форме договора купли-продажи имущественных прав?

Содержание имущественных прав

В чем актуальность первого вопроса? Она – на поверхности. Зачастую ни застройщики не могут объяснить внятно, что же все-таки они продают, ни покупатели – что покупают. Воздух? Фикцию? Недострой? Что за права такие, что они дают и в чем заключаются?

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые связанные с имуществом права, отличающиеся от права собственности, в том числе составляющие права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также другие специфические права (на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.д.) и права требования.

Имущественные права относятся к объектам гражданских прав (ст. 177 ГК Украины).

Имущественные права являются имуществом (ст. 190 ГК Украины).

Кроме того, ГК прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (ч. 2 ст. 190), что на самом деле является, так сказать, полуправдой, т.к. содержание термина «имущественные права» гораздо шире содержания «вещных прав». Иными словами, все вещные права являются имущественными, но не только одни лишь они. Значительная часть обязательственных прав (к которым относится и уже упомянутое выше право требования) имеет имущественный характер. За примерами далеко ходить не нужно: скажем, право требования передачи вещи, денежных средств – здесь имущественный характер налицо.

Идем далее. Представим себе ситуацию: есть некий участок, отведенный под жилую застройку, есть разработанный и утвержденный проект, есть надлежащим образом оформленная разрешительная документация. Но при этом дома физически нет (он появится в будущем). В этой ситуации застройщик располагает целым комплексом прав, которые включают: 1) имущественные права на землю (право аренды, право собственности и т.п.); 2) право на застройку данного земельного участка; 3) право на получение готовой недвижимости в собственность и регистрации права собственности на себя.

К последнему давайте присмотримся повнимательнее.

Право собственности на вещь может приобретаться различными способами, которые условно можно поделить на две группы: 1) первоначальные способы, не зависящие от прав предыдущего собственника, включая случаи, когда предыдущего собственника и вовсе не было (в эту группу включается приобретение права собственности на вновь созданную вещь); 2) производные способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предыдущего собственника (например, из сделки).

Согласно ст. 331 право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Итак, застройщик как лицо, создавшее недвижимое имущество, с момента государственной регистрации должен получить право собственности на него, а до этого момента располагает правом, которые мы выше назвали «правом на получение недвижимости в собственность и регистрации на себя права собственности», а на будущее условимся называть «правом на первоначальное получение квартиры в собственность», т.е. стать первым собственником построенной квартиры. Упомянутое право проистекает из той же ст. 331 ГК Украины.

Очевидно, что это право субъективное, появившееся изначально именно у застройщика. Очевидно, что это право абсолютное: носителю права противостоит неограниченное число лиц, обязанных воздерживаться от посягательств на него. Очевидно также, что это право имущественное, поскольку его реализация позволяет стать собственником определенного недвижимого имущества. Очевидно, что, будучи имущественным правом, в силу ст. 177 ГК оно является объектом гражданских прав. В свою очередь в силу ст. 178 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства либо наследования или иным способом, если они не изъяты из гражданского оборота, или не ограничены в обороте, или не являются неотделимыми от физического либо юридического лица. Очевидно, что рассматриваемое нами право не является неотделимым от лица, не изъято из оборота и не ограничено в обороте (исключая, возможно, частные случаи, которых мы не будем здесь затрагивать). Стало быть, указанное имущественное право может быть объектом сделки.

Кстати, если бы право на первоначальное приобретение квартиры в собственность не могло отчуждаться, многие схемы инвестирования жилья на этапе строительства оказались бы вне закона. Даже пресловутая схема функционирования ФФС предусматривает различные варианты передачи имущественных прав на строящуюся недвижимость в рамках таких договорных конструкций, как договор уступки имущественных прав, заключаемый между управителем и доверителем, или договор уступки имущественных прав на объект строительства с отлагательными условиями.

Можно ли говорить, что договор купли-продажи имущественных прав равнозначен договору долевого участия или инвестиционному договору? В экономическом смысле – можно, т.к. целью всех трех договорных конструкций является, для одной стороны, получение денежных средств на строительные цели, для другой – получение объекта недвижимости. С юридической же точки зрения содержание договора долевого участия и договора купли-продажи имущественных прав различно.

Что касается инвестиционного договора, как показывает практика, под этим названием может скрываться все, что угодно, особенно если учесть, что согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности. На это обращают внимание и теоретики гражданского права, в частности, Скловский К.И. указывает, что «инвестиционный договор не существует как особый договор с определенными признаками… обозначение какого-либо договора как инвестиционного нисколько не предопределяет природы этого договора, но требует дополнительных усилий по его квалификации».

Если задаться вопросом: покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав – это инвестирование строительства? Да, безусловно, это инвестирование, как его понимает Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».

Следующий вопрос: а насколько такое инвестирование законно, с учетом ограничений ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»? Действующая редакция данной статьи, помимо перечня механизмов инвестирования (ФФС и прочих), содержит отсылку к иным законам в части определения иных разрешенных механизмов. Гражданский кодекс Украины, а также ряд иных законодательных и подзаконных актов признают законность договоров купли-продажи имущественных прав, а также допускают возможность заключения таких договоров в отношении строящейся недвижимости. В частности, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины N 868 от 17 октября 2013 г., прямо называет договор купли-продажи имущественных прав как один из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства (детально этот вопрос был рассмотрен в публикации «Инвестиционный контр-акт»).

Форма договора

Собственно, действующее законодательство не содержит никаких специальных требований относительно формы договора купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость. Но при этом нельзя сбрасывать со счетов ст. 657 Гражданского кодекса, согласно которой договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Надо сказать, что на практике органы Государственной регистрационной службы, случалось, отказывали в оформлении права собственности на недвижимость, ссылаясь на дефект формы договора купли-продажи имущественных прав, который заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Более того, имеются судебные решения, в которых договоры купли-продажи имущественных прав на квартиры, заключенные в простой письменной форме без нотариального удостоверения, признаются недействительными (например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 августа 2010 г. N 6/647-32/444-32/473-44/176).

В этом контексте нелишним будет вспомнить определение недвижимости, приведенное в ст. 181 ГК Украины, а именно: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Как видим, об имущественных правах – ни слова.

В то же время движимыми вещами согласно той же статье ГК являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений» движимое имущество – отдельная движимая вещь, совокупность движимых вещей, деньги, валютные ценности, ценные бумаги, а также имущественные права и обязанности. Обратим внимание: использовано общее понятие «имущественные права», без детализации.

Вместе с тем, заявлять о том, что имущественные права являются движимым имуществом, можно только с определенной долей условности. Более корректно было бы сказать, что на имущественные права распространяется правовой режим движимого имущества.

Итак, с учетом всего сказанного, имущественные права не отождествляются с недвижимостью, а потому требования об обязательном нотариальном заверении на договоры купли – продажи имущественных прав не распространяются.

С последним выводом соглашается уже и Государственная регистрационная служба Украины. Так, в письме Укргосреестра от 27.11.2013 г. N Ч-3561-05 отмечено, что законодательством не предусмотрено обязательного нотариального заверения договора о переходе имущественных прав на недвижимое имущество, а потому такой договор может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Итоги, действительно, подводить рано. Оборот имущественных прав – один из наиболее дискуссионных вопросов современного гражданского права, поэтому изложенная здесь позиция является частным мнением. Есть и другие мнения, причем противоположные. Например, А.С. Яковлев считает, что в качестве объектов гражданского правоотношения могут выступать все имущественные права (а именно: обязательственные и исключительные), за исключением прав вещных. Что же до вещных прав, то они, по мнению А.С. Яковлева, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений (Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. – М., 2005). Иные юристы настаивают, что договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру – это ничто иное, как договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.

Оставляя это благодатное поле для дискуссий, хотелось бы в заключении отметить, что на сегодняшний день как механизм инвестирования строительства договор купли – продажи имущественных прав используется повсеместно, причем используется успешно. А это означает также и его дальнейшее развитие как правового института.

Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права

Застройщики нередко предлагают покупателям такой способ покупки собственного жилья, как договор купли-продажи имущественных прав. Многие скептически относятся к сделке такого рода. Рассмотрим преимущества и недостатки.

Договор купли-продажи имущественных прав: что это?

Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.

В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Комментарий юриста

Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»

«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».

Таким образом имущественные права не равняются недвижимости.

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» (ст. 4, часть 3) инвестирование и финансирование строительства ограничивается фондами финансирования строительства, фондами операций с недвижимостью, институтами совместного инвестирования, выпуском целевых облигаций. Но многие юристы считают, что договор купли-продажи имущественных прав вполне законен, так как в соглашении объектом выступают не квартира в новостройке, а имущественные права на нее. По сути, происходит «скрытая продажа» недвижимости с помощью различных инструментов и конструкций нормативно-правовой базы. При этом обходятся законодательно установленные запреты, скрывая истинную цель сделки, но в итоге закон не нарушается ни одной из сторон соглашения.

Как заключается договор купли-продажи имущественных прав?

Пример договора купли-продажи имущественных прав

Форма договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав составляется в письменной форме, при этом к его форме нет никаких специальных требований. В Гражданском кодексе Украины, статья 209, указывается, что он может заверяться нотариально по желанию сторон, так как этот тип договора не входит в список сделок, обязательных к регистрации в Украине. Государственная регистрационная служба с этим согласна.

Тем не менее настоятельно рекомендуем нотариально регистрировать подобную сделку, в противном случае те же органы регистрационной службы могут отказать в оформлении права собственности из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав скрывает в себе немало особенностей, которые при недосмотре могут превратиться в серьезные проблемы для инвестора.

Минусы договора купли-продажи имущественных прав:

• возможность нецелевого использования средств (например, на строительство другого объекта);
• отсутствие надзора за действиями застройщика, подрядчиков со стороны третьих лиц;
• имущественные права на жилье нигде не регистрируются;
• затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
• перепродажа квартиры нескольким лицам (с помощью других способов инвестирования).

Но большинство проблем, связанных с договорами купли-продажи имущественных прав, возникает из-за ненадежности застройщика.

Плюсы заключения подобной сделки:

• простота заключения договора (в отличии от выпуска облигаций или кооперативных прав);
• отсутствие дополнительных платежей (никаких кооперативных или инвестиционных взносов).

Таким образом, минусов значительно больше, хотя и стоит отметить популярность этого вида договора на современном украинском рынке недвижимости.

На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость

Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.

Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав

В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:

• сроки, когда имущественные права будут переданы;
• строительный адрес дома;
• общая и жилая площадь недвижимого имущества;
• номер квартиры;
• количество комнат;
• сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.

Штрафные санкции и гарантии

Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.

Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.

Разрешительные документы

Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

Жилые комплексы, которые используют в работе договор купли-продажи имущественных прав

• Статус град
• Сонячна брама
• Столичный (Васильков)
• Панорамный (Ирпень) работают по предварительному договору имущественных прав на квартиру в будущем
• Коцюбинский
• Шулявский
• Адмирал Сенявин
• София
• Адмирал
• G47 Клубный дом Гоголевская, 47
• Перспектива
• Дмитриевский
• Гагаринский
• Люксембург
• FORT HOUSE
• Нагорный
• Романовский
• Шевченковский квартал
• Киевские зори
• Балковский
• Группа жилых домов по Французскому бульвару
• Министерский
• Парк стоун

Таким образом, можем подытожить, что договор купли-продажи имущественных прав – это одна из самых рискованных схем для приобретения недвижимости в новостройке. Тем не менее, если вы уверены в надежности и репутации заказчика и в договоре прописаны все вышеуказанные нюансы, то подобная сделка вполне может принести вам желаемое

Договор купли-продажи имущественных прав

На сегодняшний день в Украине одной из распространенных схем инвестирования в недвижимость является Договор купли-продажи имущественных прав. Объясняется это простотой данной процедуры инвестирования и ее дешевизной.

Популярнее этой формы инвестирования в новостройку, вероятно только схема инвестирования через Фонд финансирования строительства.

Следует отличать схему инвестирования по одному лишь Договору купли-продажи имущественных прав и схему инвестирования через форвардные контракты с привлечением биржи, где инвестор заключает Договор купли-продажи дериватива и Договор купли-продажи имущественных прав.

Законодательная база Договора купли-продажи имущественных прав.

Хотя, Договор купли-продажи имущественных прав прямо не предусмотрен Законом Украины «Об финансово-кредитных механизмах и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (с изменениями) от 19.06.2003 № 978-IV, идентификатор 978-15, данный вид договора имеет место быть.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины, основанием прав и обязательств, в частности, являются договора и иные сделки.

По условиям части 3 статьи 6 Гражданского кодекса Украины стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Согласно статьи 626 Гражданского кодекса Украины, договор – договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.
Т.е как при заключении Договора купли-продажи имущественных прав, так и при урегулировании спора в суде, следует руководствоваться общими нормами закона о заключении сделок.

Что же собой представляют имущественные права?

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Украины:
Имущество (в качестве особого объекта) – вещь, совокупность вещей, имущественные права и обязанности.
Имущественные права (в качестве предмета инвестирования) – прочие вещественные права.
Имущественное право – право «ожидания» возникновения права собственности на отдельный индивидуально определенный объект недвижимости (квартира, жилое или нежилое помещение, прочее) с отлагательными условиями, которые определены Договором купли-продажи имущественных прав, заключенным между лицом (физическим или юридическим), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц и лицом (лицами), чьи средства были привлечены в данное строительство.

– Перечень документов для открытия наследства
Со стороны лица (лиц), которое привлекало для строительства средства физических или юридических лиц – окончание строительства, получение технического паспорта, получение документа, который в соответствии с действующим законодательством на момент окончания строительства, удостоверит принятие в эксплуатацию оконченного строительством объекта, документ, удостоверяющий присвоение объекту недвижимого имущества адреса.
По закону :
В соответствии со статьей 182 Гражданского кодекса Украины право собственности подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав. Т. е внесение в электронный реестр регистратором (в т.ч. государственным или частным нотариусом) информации о новом собственнике недвижимости.
В юридической практике часто возникают вопросы от инвесторов о том, возникнут ли сложности или препятствия при регистрации права собственности, если средства инвестируются в строительство через Договор купли-продажи имущественных прав?
Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (далее – Порядок), закреплен порядок государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц в т.ч. и по Договору купли-продажи имущественных прав.
Согласно вышеуказанного Порядка, Договор купли-продажи имущественных прав – документ, который подтверждает приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.
В соответствии с вышеуказанным, при выполнении обязательств сторон по Договору купли-продажи имущественных прав и при подаче полного пакета документов, предусмотренного Порядком, регистратор не в праве отказать инвестору в регистрации права собственности на объект недвижимости. Следовательно, сложности или препятствия со стороны закона, при регистрации права собственности на основания Договора купли-продажи имущественных прав, отсутствуют.

Источники:

http://gdevkievezhithorosho.com/2014/06/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85/
http://etcu.com.ua/blog/dogovor-kupli-prodazhi-imushhestvennyh-prav/
http://blog.liga.net/user/schaplyan/article/13335
http://dom.ria.com/articles/pokupka-novostroya-dogovor-kupli-prodazhi-imuschestvennogo-prava-176686.html
http://privacylawyer.kiev.ua/dogovor-kupli-prodazhi-imushhestvennyih-prav/