Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Тюменский Росреестр разъясняет, когда требуется нотариальное удостоверение договора ипотеки

На прошлой неделе Управление Росреестра по Тюменской области провело «прямую» телефонную линию на тему регистрации ипотеки. Один из ответов, прозвучавших в час консультаций, развернем подробнее.

На вопрос, в каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора ипотеки (залога) у нотариуса, отвечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве и ипотеки Управления Росреестра по Тюменской области Ольга Сумская:

– В случае, если объект недвижимости принадлежит одному лицу на праве собственности нотариальное удостоверение договора ипотеки не требуется, за исключением случаев, когда собственником – залогодателем является лицо, над которым установлена опека.

В случае, если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, по общему правилу договоры ипотеки (залога) подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

– ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

– договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями[1].

В соответствии с Федеральным законом[2] кредитной организацией, признается юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Законом. Соответственно, договоры ипотеки долей в праве, которые заключены с иными финансовыми организациями, не являющимися кредитными в понимании действующего законодательства, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Обращаем внимание, что если договор нотариально удостоверен, то с заявлениями и документами в регистрирующий орган в электронном виде обязан обратиться нотариус. Государственная регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов, в том числе сведений об оплате государственной пошлины.

За консультацией по вопросу государственной регистрации можно обратиться по телефону – 8 (3452) 55-58-58.

[1] С 31.07.2019 вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 №76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика»
[2] Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности»

Пресс-служба Управления Росреестра по Тюменской области

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 31 июля 2019 г. – Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками – физическими лицами, до 31 июля 2019 г.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 2 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 1 июля 2018 г. – Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 5 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 6 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

04.08.2018 года вступили в силу соответствующие изменения в часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, предусматривающие нотариальное удостоверение договоров ипотеки долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей в одной сделке.

Читать еще: Ответ на претензию по договору поставки

Таким образом, если участники долевой собственности будут передавать свое имущество в залог, то такой договор теперь подлежит удостоверению у нотариуса (вне зависимости: один участник – в отношении своей доли либо все участники долевой собственности одновременно).

Несоблюдение вышеуказанного правила по обязательному нотариальному удостоверению влечет признание такой сделки недействительной, а также отказ в проведении государственной регистрации прав.

Кроме того, с 1 февраля 2019 года согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон № 338-ФЗ, нотариус обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр. Аналогичная обязанность возникает у нотариусов после выдачи свидетельства о праве на наследство и о праве пережившего супруга. При этом если стороны удостоверяемого договора захотят подать заявление на госрегистрацию самостоятельно, они могут отказаться от подачи документов нотариусом. Оплачивается только заверение у нотариуса, дополнительно платить за услуги по передаче документов в Росреестр не придется.

В том случае, если по независящим от нотариуса причинам он не сможет подать электронные документы в Росреестр, их бумажную версию ему необходимо подать не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока, в регистрирующий орган.

Поданные в электронном виде документы Росреестр должен зарегистрировать уже в течение следующего рабочего дня.

Намчыл А.Н., специалист-эксперт Западного отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва

ОБЪЯВЛЕНИЕ О СТАЖИРОВКЕ

Нотариальная палата Республики Тыва информирует о предстоящей стажировке на 2020-2021 гг.

Правлением НП РТ от 21.02.2020 определено 5 (пять) должностей стажеров нотариусов.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате стажером нотариуса может быть гражданин Российской Федерации, получивший высшее юридическое образование в имеющей государственную аккредитацию образовательной организации высшего образования.

Лица, желающие пройти стажировку, в срок с 26.02.2020 по 25.03.2020 (включительно) должны предоставить в нотариальную палату Республики Тыва по адресу: 667010, г. Кызыл, ул. Калинина, д. 7 следующие документы:

– заявление по форме (образец в приложении к приказу Минюста России № 151 от 29.06.2015 «Об утверждении Порядка прохождения стажировки лицами, претендующими на должность нотариуса»);

– подлинник и копию документа, удостоверяющего личность и подтверждающего гражданство Российской Федерации;

– подлинник и копию документа о высшем юридическом образовании в имеющей государственную аккредитацию образовательной организации высшего образования.

Указанные заявление и копии документов могут быть представлены лично лицом, претендующим на должность стажера нотариуса, через представителя или направлены почтовой связью заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом датой подачи заявления является дата его отправления. Оригиналы документов представляются при заключении трудового договора.

Руководителями стажировки утверждены следующие кандидатуры:

1. Доржу Эва Канчировна – нотариус нотариального округа города Кызыла;

2. Абрамова Альбина Наильевна – – нотариус нотариального округа города Кызыла;

3. Назарова Александра Николаевна – нотариус нотариального округа города Кызыла;

4. Кандан Агармаа Доржу-ооловна – нотариус нотариального округа города Кызыла;

5. Ондар Елена Романовна- нотариус нотариального округа г. Кызыла;

6. Серен Билзеймаа Монгушевна – нотариус Кызылского кожуунного (районного) нотариального округа;

7. Оюн Рада Конгаровна – нотариус Тандинского кожуунного (районного) нотариального округа.

Заявление и документы на стажировку принимаются с 26.02.2020 по 25.03.2020 (включительно) по адресу: 667010, г. Кызыл, ул. Калинина, д. 7, с 09.00 до 17.00 час., обед с 13.00 до 14.00 час., кроме субботы и воскресенья, контактный телефон 8(39422) 5-35-88.

Последний день приема документов – 25 марта 2020 года.

График приема граждан нотариусами нотариального округа города Кызыла Республики Тыва в выходной день – воскресенье

1 полугодие 2020 года

График приема граждан нотариусами нотариального округа города Кызыла Республики Тыва в выходной день – воскресенье

Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус

Федеральный закон N 338-ФЗ, опубликованный 8 августа 2018 года, делает нотариуса, едва ли не главной фигурой на рынке недвижимости. Нотариусы теперь будут не только визировать сделки с «долевой» недвижимостью, но и проверять их законность, заверять договоры ипотеки, а также возьмут на себя часть функций МФЦ.

Начиная с 2016 года, в обязательном порядке в России нотариально удостоверяются все сделки с недвижимостью несовершеннолетних, а также операции с объектами, находящимися в долевой собственности. Причём, если изначально через нотариуса обязательно проводились только сделки купли-продажи долей в недвижимом имуществе, то вскоре обязательным стало нотариальное удостоверение таких операций с долями, как мена и дарение. В августе 2018 года свет увидел закон 338-ФЗ, который ещё более расширил список операций с недвижимостью, требующих обязательного нотариального заверения. Теперь это еще и ипотека.

Большая часть положений упомянутого закона 338-ФЗ вступает в силу в 2019 и 2020 годах. И эти положения уже неоднократно комментировали юристы и политики. Однако почти без внимания экспертного общества остались нормы, уже вступившие в силу. В частности, речь идёт об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на объект недвижимости. Закон 228-ФЗ внёс изменение в часть 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости». Теперь в нём есть фраза: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество… подлежат нотариальному удостоверению».

Упомянутая в 338-ФЗ норма о нотариальном заверении договора ипотеки касается только случаев, когда ипотека (залог жилья) возникает при подписании специального ипотечного договора. Эксперты насчитали четыре распространённых ситуации, в которых необходимо подписание ипотечного договора. Если в любой из этих ситуаций фигурирует долевая собственность, то ипотечный договор теперь в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.

Ситуация 1. Рефинансирование ипотеки

При оформлении нового ипотечного кредита для перекредитования старого ипотека в силу закона не возникает, так как на момент оформления нового кредита квартира ещё находится в залоге у «старого» банка. Поэтому после погашения старого кредита составляется отдельный ипотечный договор. Если квартира находится в долевой собственности (например, супругов), то по новым правилам ипотечный договор визирует нотариус.

Ситуация 2. Кредит под залог имеющегося жилья

Под залог уже имеющегося жилья человек может получить кредит на покупку недвижимости или на любые цели. Так как кредит оформляется не на покупку объекта, идущего в залог, то ипотека в силу закона не наступает и необходим отдельный ипотечный договор. Если оформляемая в залог квартира имеет нескольких долевых совладельцев, то ипотечный договор заверяется нотариально.

Ситуация 3. Новая квартира под залог старой

Это один из вариантов trade-in, иногда предлагаемый застройщиками. Клиент заключает договор долевого участия, а для оплаты по нему берёт кредит под залог имеющейся у него квартиры (с оформлением ипотечного договора). Если у квартиры несколько долевых совладельцев, то ипотечный договор регистрируется нотариально… Во время строительства клиент продолжает жить в своей квартире. После окончания строительства старая квартира продаётся, полученные средства идут на погашение ранее взятого кредита.

Ситуация 4. Выкуп последней доли в квартире

Если у квартиры имеются два совладельца, то один из них может выкупить чужую долю и стать единоличным собственником квартиры. Для выкупа можно использовать ипотечный кредит. Обычно при оформлении такого кредита ипотека в силу закона не возникает, так как за средства кредита приобретается только часть квартиры (доля), а в залог оформляется целая квартира. В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.

В свою очередь юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова замечает, что ещё до вступления в силу 338-ФЗ, договоры ипотеки при сделках с долевой собственностью, как правило, заверялись нотариально. Тем не менее, данная норма не была прописана официально, и могли быть случаи, когда ипотечный договор проходил мимо нотариуса.

Читать еще: Досрочное расторжение договора по вкладу

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о сделках с жильём, оформляемых через нотариуса. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс 5,1 тыс. руб. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25,1 тыс. руб. Нотариальное удостоверение договора ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру или жилой дом обойдётся в 8,2 тыс.руб.

Нотариальная проверка квартиры станет глубже

Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ. Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью. В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально. В частности, уже вступивший в силу п. 5 ст. 1 закона 338-ФЗ содержит фразу: «Нотариусу, занимающемуся частной практикой,… оплачиваются услуги правового и технического характера, включающие в себя правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации…».

В феврале 2019 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью. Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.

Следует отметить, что все перечисленные выше моменты (принадлежность имущества, ограничения и т.д.) покупатель квартиры может проверить и сам (и с минимальными затратами) с помощью инструкции по проверке квартиры на чистоту, размещённой на портале METRTV.ru. Тем не менее, участие в сделке нотариуса может быть полезным, так как он несёт полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Хотя обольщаться тоже не стоит. Страховая компания, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, постарается признать проблемную сделку нестраховым случаем. Тогда человеку, понесшему ущерб в результате нотариальной сделки, придётся судиться со страховой компанией, а возможно, и с нотариусом.

Нотариусов обяжут проводить сделку до конца

А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2019 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр. То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан. Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна». Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.

Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте Нотариальной палаты Свердловской области .

И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

В соответствии с ч.2 п.2 ст.339 ГК РФ договор о залоге недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее аналогичное требование закреплялось в Законе о залоге РФ.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке совершается в соответствие с принятыми Верховным Советом РСФСР 2 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате и Инструкцией, о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами, которая утверждена приказом Министра Юстиции РСФСР от 6 января 1987 года № 01/1601.

Техника оформления договора ипотеки в нотариате довольно проста, но, тем не менее, количество этих сделок, удостоверяемых у нотариуса невелико – в месяц оформляется 2-3 договора об ипотеке на одну нотариальную контору. Так как условия ипотеки невыгодны для людей, возвращать приходится в 5-10 раз больше денег, чем взяли в кредит.

Однако с возрастанием в России роли ипотечного кредитования, с установлением более гибкого механизма предоставления кредита, на более длительный срок и под меньшие проценты возрастет и количество сделок, удостоверяемых в нотариате.

Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое дает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со своими документами, с паспортами, подтверждающие удостоверение личности. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку его права, обязанности, ответственность и главное – последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими, либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит сою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в статье 258 ГПК РСФСР, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершения до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон – юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность.

Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением.

Если устав подлежит регистрации нотариус до удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц, выписки из протокола об их избрании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлении, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица должен быть признан недействительным.

Читать еще: Трудовой договор менеджер по персоналу

После проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества.[2] Если это жилой дом или квартира, то это могут быть:

– справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;

– договор передачи квартиры в собственность граждан;

– договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;

– решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;

– свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.

Документами, устанавливающими права на земельные участки являются:

– решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;

– договор продажи недвижимости;

– договор продажи предприятий;

– договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

– договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;

– свидетельство о праве собственности на земельный участок

– свидетельство о праве на наследство.

Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. В случаях, когда закладываются жилые дома или квартиры, таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, но не ниже нормативной цены земли. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, – минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ, либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон.

При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.

Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК РФ, как и при отчуждении жилых домов и квартир. [3] Когда залогодателем выступает один из супругов, то согласно п.З. ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.

После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц – без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия имя отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством Юстиции. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли – продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает БТИ, осуществляющему регистрацию строения.

Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста.

Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:

– порядковый номер нотариального действия;

– дата совершения нотариального действия;

– наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:

– документы, удостоверяющие их личность;

– сумма, взысканной государственной пошлины;

– расписка в получении нотариально оформленного документа.

За удостоверение договора ипотеки нотариус взимает государственную пошлину, которая определяется в соответствии с законом РФ “О государственной пошлине” 1991 года и равняется 1,5% от суммы залога, плюс дополнительно 1% от стоимости закладываемого имущества, если проект договора залога составляет нотариус.

Регистрация ипотеки.

Договор ипотеки вступает в силу после его государственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде нормативных актов – в ГК РФ, законе РФ “Об ипотеке”

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке», или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. [4]

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке».

4. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Источники:

http://kvobzor.ru/news/i40911
http://base.garant.ru/12112327/3d3a9e2eb4f30c73ea6671464e2a54b5/
http://17.notariat.ru/ru-ru/news/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-dogovorov-ipoteki-dolej-v-prave-obshej-sobstvennosti-na-nedvizhimost
http://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/12057
http://megaobuchalka.ru/17/52721.html

голоса

Рейтинг статьи