Срок оспаривания договора купли продажи

В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

Ничтожные

Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

• В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
• Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
• Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
• Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.
В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

Сроки

Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.

Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.

Алгоритм действий

Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

• Во-первых, надо понимать, по какому из оснований, вы можете оспорить договор. Эти основания описаны выше, а поэтому надо понять, какое из них в договоре есть.
• Во-вторых, необходимо определить, входите ли вы в круг людей, которые вправе оспаривать сделку по выбранному основанию. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно чужим человеком, даже если он желает блага подростку.

Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:

1. В первую очередь, заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая совершение сделки. Такая выписка дороже, чем обычная, но она необходима.
2. Следующим этапом, будет обращение к сторонам, с просьбой предоставить договор. Возможно, одна из сторон согласится.
3. Кроме того, придется собирать любые доказательства оснований иска, то есть тех нарушений, которые описаны выше (делают сделку ничтожной или оспоримой).

Подача иска

Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:

• наименование суда, в который подается иск;
• данные истца;
• данные ответчика;
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
• сами исковые требования.

Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.

Судебное разбирательство

Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.

Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).

Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.

Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

Реализация решения и как обжаловать вердикт?

После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.

Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.

Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

• Оспаривание сделки;
• Признание сделки ничтожной;
• Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.

Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (Откроется в новой вкладке.”>ст.195 ГК РФ).

Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (Откроется в новой вкладке.”>ст. 199 ГК РФ).

В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (Откроется в новой вкладке.”>ст. 205 ГК РФ).

По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (Откроется в новой вкладке.”>ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (Откроется в новой вкладке.”>ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.

Например, срок исковой давности для требования признать Откроется в новой вкладке.”>оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.181 ГК РФ).

Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.

Течение срока исковой давности

Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 200 ГК РФ).

Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.

Вообще, «исковая давность» описывается в Откроется в новой вкладке.”>Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.

Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).

Перерыв срока исковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.

Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.

Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Срок оспаривания договора купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Срок оспаривания договора купли продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок был якобы повышенный уровень гарантий нотариальной сделки. Предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

На практике не так редки ситуации, когда одна из сторон осталась неудовлетворена проведенной сделкой по отчуждению недвижимости. Оспорить сделку купли продажи квартиры возможно в судебном порядке по строго установленному регламенту.
На сегодняшний день судебные дела, касающиеся рассматриваемого вопроса, встречаются довольно редко. Это характеризует в первую очередь качественную и скрупулезную работу Росреестра, относительную прозрачность риэлтерского рынка и введение в практику определения добросовестного приобретателя.

Помощь адвоката по оспариванию договора купли-продажи

Срок исковой давности Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств.

Право на оспаривание заключенного договора купли-продажи имеет любой гражданин, который в этом заинтересован и располагает правовыми основаниями. Но в какие сроки можно обжаловать сделку?

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых были нарушены права и собственников недвижимости и права иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.
Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.

В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки. Раздел имущества: срок исковой давности В 38 статье Семейного Кодекса РФ говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, — 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период. В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав.

Основания оспаривания договора купли-продажи

Итак, если вам необходима процедура оспаривание договора купли продажи по безденежности или иным основаниям, то не стоит ожидать, что суд встанет на вашу защиту просто из-за того, что вы подадите иск. Вы должны понимать, что суд это такой орган власти, который должен разрешить спор.
При продаже квартиры необходимо понимать, что согласие на совершение сделки должны дать все третьи лица, которые имеют отношение к этой квартиры. К таким людям относятся супруги, дети, родители, сособственники и т.д.
Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.
Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Недействительные сделки по новым правилам

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нескольких нотариусов г.Москвы и Московской области незаконно из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариусов почему-то умалчивают. А уж оспаривание завещаний — это бестселлер в судах. Споры по завещание вы встретите ежедневно в любом суде России. Недвижимость – пожалуй, наиболее ценный актив, которым располагает гражданин, компания или организация. Как правило, для неё характерна высокая стоимость, поэтому потеря строения или участка земли – серьёзный финансовый удар, зачастую ставящий под вопрос всё благополучие человека или ведение бизнеса. Но то, что высоко ценится – обладает притягательной силой для разного рода нечистоплотных лиц, для мошенников и аферистов. В российском бизнесе до сих пор случаются и рейдерские захваты, внешне оформленные под добропорядочные сделки с недвижимостью.

Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:

• Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
• Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
• Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
• Если одна из сторон договора – недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
• Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.

Поскольку признание сделки недействительной требует и хорошего знания законодательства, и проведения длительной работы по сбору доказательной базы и подготовке документов, и регулярное участие в судебных заседаниях, самостоятельно приступать к столь сложному процессу будет довольно опрометчиво. Целесообразно обратиться к юристу, имеющему опыт в оспаривании сделок такого рода.

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Пока удалось продавить первый: с 2016 года на территории России в нотариальной форме должны оформляться договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевали в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Это значит, что по согласию покупателя и продавца в договор купли-продажи можно добавить дату окончания договора. Срок действия ДКП обычно устанавливают, чтобы новый владелец не откладывал перерегистрацию автомобиля на неопределенный срок. Обратите внимание: Штрафы ГИБДД будут продолжать приходить на имя бывшего владельца авто в случае, если новый владелец не переоформил авто на себя. Следует также иметь в виду, что договор будет считаться незаключенным, если суд признает его недействительным. «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения». (абзац 1 ч. 1 ст. 167 ГК РФ) Например, это может произойти, когда продавец или (и) покупатель нарушили условия договора.

Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.

• Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
• Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.
• Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Как оказалось авто оказалось не заявленного качества.читать ответы (4) Может ли суд признать договор купли-продажи автомобиля недействительным, если автомобиль продан родственнику за 14 месяцев до процедуры банкротства физ лица.читать ответы (1) Есть решение суда о признании дкп автомобиля недействительным и обязании в возврате автомобиля, но ответчик прячет автомобиль, можно ли написать заявление в РОДВ о краже данного автомобиля?читать ответы (2) Хочу подать встречный иск о признании договора купли-продажи автомобиля недействительным и применении последствий этой сделкичитать ответы (1) В какие сроки можно признать договор купли продажи автомобиля недействительным?
Также в иск может быть включено условие, по которому ответчик будет обязан возместить судебные издержки и оплатить причиненный моральный вред.

Законодательство делит сделки с недвижимостью на оспоримые и ничтожные. В обоих случаях единственным способом добиться признания сделки недействительной является обращение в суд.
Люди, которые не реализовали свое право на собственность (после 1994 года в законодательство, регламентирующее основы приватизации, внесены изменения, чем защищены права несовершеннолетних детей.

Если вы оказались в ситуации, когда проведённые операции с недвижимостью в силу своей незаконности нанесли вам ущерб, нужно как можно скорее обратиться за помощью к опытному юристу. Затягивать оспаривание сделок с недвижимостью нельзя! Сроки исковой давности по таким делам довольно короткие, поэтому, если долго думать и раскачиваться, можно оказаться в ситуации, когда суд уже попросту не примет дело к рассмотрению.
Куда обращаться Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением.
Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст.
Если вы намерены предпринять юридические меры по оспариванию сделки купли-продажи здания, квартиры, участка земли, необходимо вписаться в сроки исковой давности, установленный законодателем. Необходимо учитывать, что для оспоримой и ничтожной сделки эти сроки разные.

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Потребность в отмене возникает чаще всего после регистрации в Российском реестре недвижимости, когда бывший владелец реализовал жилплощадь, а покупатель стал законным собственником. Когда допустимо оспаривание купли продажи квартиры В первую очередь следует ознакомиться с исковыми сроками по сделкам с недвижимостью.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине.

Иск был подан по истечению срока давности. Срок давности различается в зависимости от оснований подачи иска – если сделке предшествовало несоблюдение определенных условий (такая сделка считается оспоримой) и если она была совершена с нарушением закона (ничтожная сделка). В первом случае срок давности составляет один календарный год, во втором – три года.
В деле о мошенничестве с квартирой у Госдумы, в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один, не два а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

Источники:

http://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/
http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/mozhno-li-osporit.html
http://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11561
http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam/
http://urt96.ru/arbitrazhnye-dela/3200-srok-osparivaniya-dogovora-kupli-prodazhi.html