ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Юридическое сопровождение сделок с землей – относительно новое явление в гражданском обороте. Только за последнее десятилетие физические и юридические лица получили право приобретать, дарить, менять участки земли. Получать их в наследство или дар. Земля является основным недвижимым ресурсом, к которому привязаны все остальные объекты. В силу этого, всегда имеет высокую стоимость и является выгодным средством инвестирования капитала. Это обуславливает высокую привлекательность для криминальных структур, которые, пользуясь слабой осведомленностью покупателей в земельном законодательстве, использует мошеннические схемы и рейдерские захваты земель. Они отличны от схем, используемых при покупке квартиры или продаже квартиры. Подготавливая сделку с земельным участком всегда необходимо заручиться юридической консультацией и сопровождение сделок с землей от начала до завершения всех предусмотренных законом действий.

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками – на что следует обращать внимание

Основное внимание при сопровождении сделок с земельными участками необходимо обращать на ее целевое использование. Земельный кодекс РФ предусматривает 8 видов земель:

• Сельскохозяйственного назначения;
• Населенных пунктов;
• Промышленного и транспортного назначения;
• Имеющих особую культурную или историческую ценность;
• Особо охраняемые территории;
• Лесной фонд;
• Водный фонд;
• Рекреационного назначения;
• Земли запаса.

ФЗ № 32 от 14.03.2009 г. и  ФЗ № 206 от 23.06.2016 г. прямо запрещают использовать земли для иных целей. Это следует учитывать, так как недобросовестные продавцы уверяют неискушенных покупателей в том, что перевести приобретенный земельный участок в другое целевое назначение и возвести на нем строение, ничего не стоит. На практике – это почти неосуществимая задача.

В чем заключается юридическое сопровождение сделок с землей

При покупке земельного участка юрист (покупатель), осуществляющий сопровождение сделок с земельными участками, должен удостовериться:

1. На землю оформлено свидетельство о праве собственности (на основании выписки из ЕГРП);
2. Оформлен кадастровый паспорт и проведена государственная регистрация имущества;
3. Имеется документ, подтверждающий право собственности контрагента;
4. Земля свободна от обременений (залога, ареста, сервитута и пр.).
5. Составить или проанализировать предложенный продавцом договор купли-продажи;
6. После заключения сделки зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Часто встречающиеся проблемы при продаже земли

Чаще всего мошенники продают землю, не уведомляя о её целевом назначении. Покупателей привлекает низкая цена таких участков. Так же часто в момент совершения сделки с одним покупателем заключается параллельная сделка с другим или несколькими покупателями – «двойная продажа». С каждого из покупателей получается аванс и мошенник исчезает. Нередко реальные размеры участка не совпадают с соответствующим документом на объект, предоставленным продавцом. Продавцы утаивают о наличии под участком подземных коммуникаций или геологических образований, препятствующих строительству. Имеющие доступ к сведениям о проводящихся аукционах пытаются продать земли, предназначенные для безвозмездной передачи льготным категориям граждан.

Сделки по земельным участкам

Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Указанная охрана обеспечивается как многими публичными реестрами, к которым необходимо своевременно вносить сведения о земельных участках, так и особой процедуре заключения договоров о переходе права собственности. Перед заключением договора купли-продажи земельного участка специалисты всегда советуют осуществить ряд юридических проверок как объекта так и ее владельца, что в дальнейшем позволит заключить удачную сделку, удовлетворит интересы всех сторон договора.

Услуга сопровождения продавца при продаже земельного участка включает в себя:

1) Проверка лица продавца на предмет наличия запретов на совершение сделок с недвижимым имущества, открытых исполнительных производств, судебных дел.

2) Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок, наличии относительно предмета соглашения обременений / ограничений, прав третьих лиц, судебных дел.

3) Консультирование по поводу налогообложения сделки.

4) Заказ выписки из Государственного земельного кадастра на земельный участок;

5) Консультации по получению документов, необходимых для продажи земельного участка (изготовление экспертной оценки и т.д.).

6) Анализ и корректировка текста договора купли-продажи с учетом интересов продавца.

Данная услуга является базовой и может быть расширенной зависимости от сложности.

Услуга сопровождения покупателя при покупке земельного участка включает в себя:

1) Проверка лица продавца на предмет наличия запретов на совершение сделок с недвижимым имуществом, открытых исполнительных производств, судебных дел.

2) Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок, наличии относительно предмета соглашения обременений / ограничений, прав третьих лиц, судебных дел.

3) Проверка личности покупателя в Государственном реестре должников.

4) Заказ выписки из Государственного земельного кадастра на земельный участок

5) Консультирование по режиму права собственности, которое возникнет в результате покупки земельного участка.

6) Консультирование по налогообложению сделки.

7) Анализ и корректировка текста договора купли-продажи с учетом интересов покупателя.

Данная услуга является базовой и может быть расширенной зависимости от сложности.

* Оплата стоимости экспертной оценки и услуг нотариуса осуществляется отдельно.

Услуга комплексной проверки земельного участка перед покупкой

Момента государственной регистрации земельного участка как объекта недвижимого имущества предшествует значительное количество юридических и других процедур: разработка проекта землеустройства по отводу земельного участка, его согласование компетентными органами, утверждения, внесения сведений о земельном участке в государственные реестры и тому подобное. При этом довольно часто происходит разделение или объединение земельных участков, изменение целевого назначения и другие действия, процедура которых должно осуществляться согласно действующему законодательству. Последствия нарушения установленной процедуры могут быть различными, в том числе признание последующих договоров купли-продажи земельного участка недействительными.

В том случае, если покупатель планирует заниматься хозяйственной деятельностью на земельном участке, перед ее покупкой необходимо детально изучить градостроительную документацию населенного пункта, в котором она находится. Это следует сделать с целью выяснения в которой планировочной зоне находится земельный участок, максимальная допустимая этажность зданий в этом районе, виды хозяйственной деятельности не запрещено проводить.

В состав услуги комплексной проверки земельного участка входит базовая услуга сопровождения покупателя при покупке земельного участка