Что делать если арендодатель умер

Северный дачник – Новости, Каталог, Консультации

Смерть арендодателя

Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора, при наличии у последнего наследников?

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности . на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» – Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Арендодатель умер: кому платить и как

Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них.

Как известно, наследники бывают по закону или по завещанию. Ими могут быть как физические, так и юридические лица и даже государство (к примеру, если у умершего не было других наследников). Мы рассмотрим наиболее часто встречающуюся ситуацию: когда наследники — физические лица.

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действи я п. 1 ст. 617 ГК РФ . Для вас это:

• является гарантией, что вашу организацию не выкинут на улицу только на том основании, что арендодатель умер;
• означает, что вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Но вот вопрос: кому платить за аренду и как?

Сложностей было бы гораздо меньше, если бы сразу после смерти арендодателя стало известно, кто будет наследником. Однако свидетельство о праве на наследство нотариус, как правило, выдает не ранее чем через 6 месяцев после дня смерти наследодателя. Этот срок не сократится, даже если наследники обратятся к нотариусу за принятием наследства сразу же после смерти арендодател я статьи 1152, 1154 ГК РФ .

Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

НАПОМИНАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель.

Когда будет выдано «наследственное» свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение. Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составит ь Письмо УФНС по г. Москве от 26.01.2011 № 16-15/006872 .

Ну а пока наследники неизвестны (назовем это время «неопределенным» периодом), возникают сложности с внесением арендной платы.

ВАРИАНТ 1. Директор предлагает платить предполагаемым наследникам

Часто на таком варианте настаивают родственники умершего. И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше.

Но у этого варианта сплошные минусы.

Как мы уже говорили, вы не можете знать наверняка, кто станет наследником. Если впоследствии объявятся иные наследники, то они потребуют арендную плату за «неопределенный» период. И не исключено, что вам придется раскошеливаться дважды. Только вот повторную оплату аренды в налоговых расходах учесть не получится. Да и вернуть свои деньги, взыскав их с липовых наследников, будет сложно.

Могут возникнуть сложности с учетом в налоговых расходах сумм, перечисленных предполагаемым наследникам (особенно если арендатор применяет кассовый метод учета доходов и расходов). Инспекторы при проверке могут посчитать, что деньги уплачены лицу, не упомянутому в договоре (проще говоря, неизвестно кому). И вычеркнут эти суммы из ваших расходов.

Есть сложности с НДФЛ. Если предполагаемые наследники, которым вы начнете платить арендную плату, не будут предпринимателями, вам нужно будет удерживать НДФЛ с их доходов. Это может не понравиться самим предполагаемым наследникам. Некоторые из них считают, что, пока не прошло 6 месяцев со дня смерти наследодателя, все деньги, которые они получают, вообще не должны облагаться НДФЛ. Обоснование приводят такое: эти деньги — часть наследства. Однако это не так, потому что:

• под освобождение от НДФЛ попадают лишь старые долги перед наследодателем, то есть те, которые имелись на день его смерт и п. 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ ;
• принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). При этом не имеют значения ни время его фактического принятия, ни момент государственной регистрации права наследника на наследственное имуществ о п. 4 ст. 1152 ГК РФ . Так что ваша организация обязана удерживать НДФЛ.

И неважно, станут или нет впоследствии законными наследниками те, кому вы будете платить за аренду в течение «неопределенного» периода. Доход они от вас получили. Так что и НДФЛ с таких доходов вам, как налоговому агенту, все равно придется удержать и уплатить.

Кстати, есть мнение, что арендную плату, выплачиваемую родственникам умершего, надо облагать НДФЛ, даже если она начислена за период, предшествующий смерти арендодателя. Именно так считает специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ В случае когда арендодатель (не важно, был он предпринимателем или нет) умирает, не успев получить причитающиеся ему суммы арендной платы, следует исходить из того, что Гражданский кодекс, стремясь защитить имущественные интересы близких наследодателю лиц, закрепляет право на получение таких сумм за проживавшими совместно с умершим членами его семьи, а также за его нетрудоспособными иждивенцами независимо от того, проживали эти иждивенцы совместно с умершим или нет п. 1 ст. 1183 ГК РФ .

С учетом конкретных обстоятельств дела (например, если деятельность предпринимателя связана с оказанием услуг по аренде) платежи по аренде, предназначенные для обеспечения обычных повседневных потребностей членов его семьи, могут быть отнесены к доходам, квалифицируемым как «средства к существованию».

При этом указанные лица приобретают возможность как бы заместить умершего, обладавшего правом на получение этих сумм при жизни, но не реализовавшего его в связи со смертью.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что положения п. 18 ст. 217 НК РФ в этом случае не применяются. То есть освобождение по НДФЛ, предусмотренное для доходов, получаемых в порядке наследования, в данном случае не действует. И арендатор, как налоговый агент, должен удержать НДФЛ из выплачиваемых сум м ” .

Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей. Так что не советуем его применять.

ВАРИАНТ 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя

Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.

Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.

Минусов будет больше.

Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:

• можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
• надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.

Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.

В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, — это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.

Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:

• НДС — если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы «неопределенного» периода. И сможете принять этот налог к вычету;
• недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.

Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершег о ” .

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

ВАРИАНТ 3. Директор предложил перечислять деньги на депозит нотариуса

Это вполне законная уплата арендной плат ы ст. 327 ГК РФ . Нотариуса надо искать по месту исполнения обязательств а ст. 316 ГК РФ . Для этого следует обратиться к нотариусу либо по месту нахождения вашей организации, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости.

Когда вы найдете нужного нотариуса, напишите заявление, где укажите обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.

Перечисление арендной платы на депозит нотариуса с юридической точки зрения — наиболее правильный вариант. Хотя и потребует определенных расходов

После того как нотариус получит от вашей организации деньги на свой депозит, он известит об этом наследников. Затем он сам выдаст им деньги или передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Плюс такого подхода в том, что вы сможете вовремя внести деньги за аренду. И у наследников не должно быть к вам претензий по поводу просрочки в оплате.

Однако минусов больше и здесь.

Придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору.

Нотариус возьмет плату за принятие денег на свой депозит, причем суммы могут быть немаленькие.

Если принятие денег на депозит обязательно в соответствии с законодательством, то нотариус берет госпошлину — 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. ст. 333.24 НК РФ; ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.93 № 4462-1 Помимо этого, нотариусы часто берут плату за «правовую и техническую работу». Ее размер они определяют самостоятельно: иногда — как процент от вносимой суммы (скажем, 5%), иногда — как фиксированную величину (к примеру, 10 000 руб.).

Однако в рассматриваемом случае арендатор не обязан, а всего лишь имеет право вносить арендную плату на депозит нотариуса. Поэтому госпошлину нотариус, в общем-то, брать не должен (хотя некоторые нотариусы в подобных случаях ее все равно берут). Вместо такой госпошлины может быть взята комиссия. Ее размер каждый нотариус определяет сам.

Возникают сложности с вычетом НДС — такие же, как и в варианте 2.

Учитывая все вышесказанное, идеальным нельзя назвать и этот вариант. После детальной оценки всех его минусов можно заключить, что такой вариант вряд ли понравится не только вам, но и вашему руководителю.

ВАРИАНТ 4. Директор предложил вообще не платить арендную плату, пока наследник не принесет свидетельство о праве на наследство

У этого варианта плюсов больше всего.

Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.

Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).

Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:

• наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
• наследник — не предприниматель, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.

Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.

Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.

СОВЕТУЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

В случае смерти арендодателя — физического лица самый предпочтительный вариант — «притормозить» внесение арендной платы до тех пор, пока наследники официально не вступят в свои права и не подтвердят это документально.

Кстати, такую точку зрения однажды поддержал суд Московского округа. Он рассматривал случай, когда умер предприниматель, который лично должен был получать деньги за аренд у Постановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05 . Пока его наследница не оформила право собственности на арендуемую недвижимость, организация за аренду вообще не платила. По этой причине наследница — жена умершего предпринимателя — впоследствии хотела взыскать с арендатора неустойку. Она считала, что арендатор должен был перечислять деньги на депозит нотариуса. Но суд ее не поддержал, ведь в рассматриваемой ситуации это право, а не обязанность должник а ст. 327 ГК РФ; Решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 № А41-К1-25863/04 .

К сожалению, родственники умершего арендодателя не всегда ведут себя адекватно. Есть такие, кто не хочет ни разбираться в законодательстве, ни ожидать получения свидетельства о праве на наследство. Они пытаются сразу взять быка за рога и получить деньги от арендаторов под угрозой выселения.

И хотя такие требования родственников незаконны, некоторые арендаторы предпочитают сменить офис, лишь бы не ввязываться в затяжной конфликт.

Права арендатора квартиры после смерти собственника

Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.

Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.

В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.

Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.

Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.

Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.

В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.

Что делать, если арендодатель умер

В случае, когда наступила смерть арендодателя, договор найма жилого помещения не считается аннулированным. Наем также действителен и продолжает иметь свою силу. Но второй стороной становится наследник имущества.

Права, ответственность и обязанности по наследству аренды имущества переходят наследнику по закону или по завещанию сразу же и не требуют каких-либо переоформленных документов. Это четко прописано в Гражданском Кодексе РФ в статье 1152 части 4.

Но стоит отметить, что наследник не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как право на наследование квартиры не предоставляет ему таковой возможности.

По закону будущий арендодатель сможет начать переоформлять документы на собственность только по истечению полугода после смерти владельца квартиры. В таком случае перед арендатором встает вопрос, куда и как вносить плату за съем квартиры. Лучше всего делать это на депозит нотариуса. Также арендодатель может осуществлять платежи наследнику. Последний хоть и не может предоставить документально право владения, но имеет его с момента наследования, то есть с момента смерти владельца жилой площади. Но важно все выплаты заверять документально в виде расписок с указанием даты и суммы.

Существуют прецеденты, когда будущий собственник желает расторжения договора и хочет выселять жильцов. Попытаться сделать это он может только в судебном порядке. Но, как правило, суд в очень редких случаях выносит свое решение в пользу наследника. Особенно это касается тех случаев, когда арендатор своевременно вносит платежи. Так что даже если наследник обнаглел и хочет выгнать квартиросъемщика из квартиры, то это вряд ли у него получится сделать законно.

Иногда бывают ситуации, что владелец квартиры, неожиданно ушедший из жизни, не имеет родственников и не составил завещания. В таком случае квартира и все остальное имущество считается выморочным и переходит во владение государству. Но даже в такой ситуации у арендатора договор продолжается и прекращение его возможно по истечению срока, а также по соглашению всех сторон договора.

В результате можно сделать вывод, что независимо от того, кто наследует имущество, в случае смерти владельца квартиры у квартиросъемщика не происходит никаких изменений.

Что делать арендодателю если умер арендатор-наследодатель с долгами?

Согласно российскому законодательству по состоянию на 2020 год, наследник имеет право принять наследуемое имущество единовременно и целиком. Таким образом, граждане получают одновременно с наследством не только право собственности на движимое или недвижимое имущество, но также долги и обязанности, которые остались после кончины наследодателя.

Единственным способом избежать долговых выплат наследодателя, в этом случае, является отказ от наследуемого имущества.

Наследование обязанностей и прав арендатора

Потенциальные наследники получают в процессе оформления наследства не только имущество, но и обязанности, связанные с ним. Так, наследство – иногда приносит с собой не только желаемый доход, но и долговые обязательства. К примеру, в качестве такой расходной части наследства может выступать денежный долг наследодателя, который он не выплатил при жизни.

СПРОСИТЬ ЮРИСТА – БЫСТРЕЕ чем читать ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

При этом, принятие таких обязательств происходит в автоматическом порядке независимо от способа принятия наследства:

• По закону – если наследодатель не составил завещание и имущество распределяется по принципу очерёдности наследников.
• По завещанию – если при жизни наследодатель составил открытое или закрытое завещание, определив самостоятельно лиц, которые получат его собственность после его кончины.

В случае, если наследодатель являлся арендатором, оформив соответствующий договор аренды, право аренды после его смерти переходит к наследнику с остальными обязанностями и правами. Данный порядок в 2020 году останется закреплённым в Гражданском кодексе Российской федерации.

По этой причине потенциальный наследник, выразивший своё желание принять имущество, также автоматически согласится на замену одной из сторон аренды, а именно – замены арендатора с личности наследодателя на наследника. Ведь кончина арендатора при наличии у него наследников (как по завещанию, так и по закону) не является основанием для расторжения договора и отказа в выдаче наследникам соответствующего имущества.

При этом, сегодня существует одно исключение из вышеописанного правила. В том случае, если оформленный договор аренды был неразрывно связан с личностью самого наследодателя, новый арендатор имеет законное право расторгнуть его после смерти наследодателя и отказать наследникам в доступе к имуществу.

Если наследодатель имел при жизни задолженность по аренде, то все принявшие наследство наследники должны поделить долги соразмерно полученным долям и выплатить их арендодателю.

При переходе обязанностей и прав по наследству от наследодателя к наследникам сохраняется право последних выразить свой отказ от такого имущества. Но, напоминаем, что в этом случае вам придётся отказаться от всего наследства, а не от той его доли, которая связана договором аренды.

Как поступать арендодателю, если умер арендодатель с долгом

Довольно часто в юридической практике возникает ситуация, когда арендатор, не выплативший долг вовремя арендодателю, умирает. Что же в такой ситуации делать?

В случае, если арендатор скончался так и не погасив задолженность перед арендодателем, он может заняться поиском наследников, которые выразили своё желание вступить в наследство. Если таковые имеются, то все долги в автоматическом порядке перейдут к этим лицам. При этом, в случае, если наследники отказались от имущества, то взыскать долг не представляется возможным и арендодатель будет вынужден списать его.

Также, согласно ГК РФ, наследники могут не только наследовать долг наследодателя по договору аренды, но и фактическое право продолжения договора, если они этого хотят. Арендодатель не имеет право безосновательно отказать им, как и расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом, наследники, которые выступают в роли нового арендатора автоматически берут на себя имеющиеся долги.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют в случае смерти должника-арендатора арендодателю выполнить следующие действия:

• Постараться выяснить, имеются ли у арендатора наследники, которые хотят принять наследство и решить с ними вопрос долга наследодателя полюбовно. Если они согласятся – на этом всё и закончится. Фактически проблема будет решена при погашении долга.
• В том случае, если наследники откажутся выполнять обязательства наследодателя – обращайтесь с соответствующим иском в суд! В итоге, наследники будут вызваны на заседание суда, после чего на них будет переложена обязанность уплаты долга наследодателя-арендатора.

Если же наследников нет – придётся списать долг. Давайте подытожим:

Право аренды переходит к наследникам арендатора-наследодателя вместе с остальными обязанностями и правами, в том числе и правом собственности на наследуемое имущество.

При этом, долг наследодателя переходит к наследникам, которые могут отказаться от него только в случае полного отказа от наследства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Умер арендодатель

1. Имеют, в качестве процессуального правоприемства.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

1.2. Если вы наследник – пишите заявление о переводе на вас прав арендатора.

Юристы и адвокаты по теме Умер арендодатель

Криухин Николай Валерьевич

Рощупкина Светлана Викторовна

Терентьев Валерий Константинович

Мерный Максим Андреевич

Отзывы о юристах по теме Умер арендодатель

отзыв от: Михаил

отзыв от: Екатерина

отзыв от: Моцарь Марина Гавриловна

отзыв от: Владимир

отзыв от: Валентина Ивановна Воробьёва

отзыв от: Владимир

отзыв от: Иван

отзыв от: Владимир

отзыв от: Валентина

отзыв от: Зоя

5.1. Приветствую, Екатерина.

Скорее всего речь идет о договоре найма жилого помещения. Данный договор, действительно, прекращает свое действие с момента смерти одной из сторон, который подтверждается свидетельством о смерти. Соглашение о расторжении договора не требуется, поскольку таковой уже прекратил свое действие автоматически.

11.2. Татьяна, Добрый день!

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Переход права собственности на арендованное имущество к наследникам не является основанием для расторжения Договора.
В соответствии с условиями Вашего Договора Вы можете его расторгнуть по соглашению сторон. В одностороннем порядке только в суде.
Ст. 617 ГК 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

15.2. Нотариусу;
“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)
“”ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 617 ГК РФ

“”1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
“”2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если “законом” или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

18.1. Я арендую здание. Арендодатель умер. А здание оказалось арестовано приставами. Пристав передал право на хранение здание 3 лицу. Это лицо приехало к нам, заварила нам все ходы, и утверждает что мы находимся на территории не законно. Полиция разводит руками. У нас договор аренды на 10 месяцев. Имеют ли они право удерживать наше имущество.

Нет не имеют, действия не законы-обжалуйте действия пристава, без действие полиции. Обратитесь в суд с иском об истребовании имущества из чужого не законного владения.

18.2. Добрый день, уважаемая Оксана
Нет не имеют пишите заявление в полицию и прокуратуру на самоуправство

Удачи Вам и вашим близким!

19.2. Здравствуйте!
Гражданский кодекс РФ, ст. 617:
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Т.е. договор аренды с вами может быть расторгнут только в общем порядке, статья 619 ГК РФ:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

23.1. Юлиана, добрый день!

Для того, чтобы формально к Вам не было претензий по исполнению Договора аренды, Вам необходимо связаться с наследниками. Но, пока идет вступление в наследство, я бы Вам посоветовала перечислять арендную плату на депозитный счет нотариуса.

Всего доброго,
С уважением,

Да, потребуется заключение нового договора аренды. Договор был заключен в отношении конкретного лица

29.2. Статья 1173 ГК РФ. Доверительное управление наследственным имуществом
Если в составе наследства имеется имущество, требующее управления (в данном случае права и обязанности по договору аренды требуют управления), нотариус в соответствии со статьей 1026 настоящего Кодекса в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом.
Идите к нотариусу, заключайте с ним договор и арендные платежи аккумулируйте на депозитном счете нотариуса. После формального вступления в наследство деньги нотариус переведет наследникам за вычетом цены договора доверительного управления.

НО!! ВАЖНО! В договоре аренды может быть предусмотрено ИНОЕ. Так что, сначала нужно читать егоэ

Источники:

http://sotok.net/novosti-kratko/1-news-text/6970-smert-arendodatelya.html
http://glavkniga.ru/elver/2013/22/1266-arendodateli_umer_komu_platiti_kak.html
http://oformitely.ru/prava_arendatora_posle_smerti_sobstvennika.html
http://law-03.ru/chto-delat-arendodatelyu-esli-umer-arendator/
http://www.9111.ru/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C/%D1%83%D0%BC%D0%B5%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C/